不動産売却における買取保証とは？買取保証を利用するメリットや条件を解説

不動産を売却する際は「買主が見つかるだろうか」と心配ですよね。
そんな方におすすめなのが「買取保証付きの売却」です。
本記事では、買取保証とはなにか、買取保証を利用するメリットや利用する際の条件について解説します。
群馬県前橋市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における買取保証とは？

買取保証とは、不動産会社を通じて市場に物件を売りに出して一定期間を過ぎても売れなかった場合、不動産会社がその物件を直接買い取るサービスのことです。

仲介と買取の違い

不動産売却には「仲介」と「買取」の2つ方法があります。
「仲介」による売却は、不動産会社が仲介者として買主を探し、市場価格に近い金額での売却を目指す方法です。
一方「買取」による売却は、不動産会社が直接買い取る方法になります。
そして、買取には即時買取と買取保証の2種類があります。
買取保証は、最初に仲介を通じて市場で売り出し、設定された期間内に売れなかった場合に、不動産会社があらかじめ合意した価格で買い取る流れです。
これに対して即時買取とは、売主が査定額に納得すれば、不動産会社が即時に物件を買い取る方法になります。
買取保証の売却期間は3か月以内が一般的です。
一方、即時買取の場合は最短で3日から1週間程度で売却できます。

買取保証に向いている方とは

買取保証での売却が向いているのは、以下のような場合です。

• 転勤などで特定の日までに家を売りたい
• 離婚にともない、期限内に財産分与を済ませたい
• 新しい住まいへの引っ越し前に現在の家を計画的に売却したい
• 相続した不動産を早急に現金化したい

これらの状況では、高く売りたいという願望と同時に、早期に売却を完了させる必要があるため、買取保証が理想的です。
期限が迫っている場合でも、買取保証により不動産会社が一定期間内に買い取るため、安心して売却計画を進めることができます。

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不動産売却における買取保証のメリットとは？

では、買取保証は、仲介での売却と比較してどのようなメリットがあるのでしょうか。
主なメリットは、以下の5つです。

①売却期限が明確

買取保証を利用して売却する大きなメリットの1つは、売却の期限があらかじめ決まっていることです。
一般的に、買取保証の仲介期間は3か月と設定されています。
仲介期間が経過しても売れなければ、不動産会社が物件を直接買い取るため、3か月後には売却が完了します。
この明確な期限があるため、将来の予算計画や次のステップへの準備がしやすい点がメリットです。

②仲介手数料が不要

不動産会社が直接物件を買い取る場合、売却価格に基づいた仲介手数料を支払う必要がありません。
仲介手数料は、不動産会社が買主を見つけて取引が成立した場合の成功報酬です。
たとえば、3,000万円で売却した場合、法律上定められた仲介手数料の上限は「3,000万円×3％+6万円+消費税＝105万6,000円」となり、売却成立時に請求されます。
買取保証によって、不動産会社が物件を買い取った場合は、この仲介手数料が発生しないため、売却にかかる経費を削減できるメリットがあります。

③契約不適合責任を免責できる

買取保証を利用して不動産会社が物件を直接買い取る場合、契約不適合責任が免除される点も大きなメリットです。
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容と異なる場合、売主が買主から補修費用の請求や契約解除、損害賠償を求められるリスクのことです。
買取保証の場合、不動産会社が事前に徹底的な調査をおこない、物件の不具合や欠陥を確認します。
そのため、買取価格はこれらのリスクを考慮したうえで設定され、万が一引き渡し後に問題が発覚しても、その責任は免責できるのです。

④リフォームが不要

仲介を通じての売却では、内覧が売却成功の鍵を握るため、物件の状態を良く見せるための準備が重要です。
たとえば、補修や部分リフォームをおこなうなど、費用と労力がかかる場合もあります。
しかし、買取保証を利用する場合、このような手間や費用をかけてまで内覧の準備をおこなう必要はありません。
仲介での売却に成功しなかった場合に不動産会社が直接買い取るため、リフォーム不要で売却を進めることが可能です。

⑤仲介のメリットと買取のメリットが両方得られる

買取保証を選ぶ利点は、仲介のメリットと買取のメリットを併せ持っている点です。
仲介による売却では高価で売れる可能性がありますが、買主を探して売却するため売れる時期がわかりません。
買取保証なら、もし仲介期間内に売れなければ、不動産会社が買い取るため、売れ残りを回避できます。
このように、買取保証は市場価格での売却チャンスと、売れ残りのリスクを回避する両方のメリットが得られます。

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不動産売却における買取保証の条件とは？

すべての物件が買取保証を利用できるわけではありません。
買取保証を利用するには、主に以下の条件を満たす必要があります。

①専属専任媒介契約を結ぶこと

買取保証を利用するには、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約方法です。
媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つの形態があります。
一般媒介契約では複数の不動産会社と契約可能ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1つの不動産会社とのみ契約します。
専属専任媒介契約を選ぶ場合、他の媒介契約と異なり、売主が自ら買主を見つけたとしても直接契約することはできないため、注意が必要です。
また、買取保証で契約を結んだ後は、ほかの不動産会社に変更することはできません。
一方、専属専任媒介契約を結ぶと、他の媒介契約よりも売却活動の進捗状況をこまめに知ることができるメリットがあります。
買取保証の利用を検討している場合は、専属専任媒介契約の特徴と条件を理解しておくことが重要です。

②物件の需要が高いこと

買取保証を利用するためのもう1つの条件は、物件が不動産市場での需要が高いことです。
不動産会社は、買い取った物件を再販売することを前提に買取をおこないます。
そのため、一般的には買主が見つかりやすい、市場で人気のある物件を対象にします。
たとえば、人口が少ない地域の物件や、専有面積が40㎡以下の小さな物件は、買取保証の対象外になることが多いです。
また、1981年5月以前に旧耐震基準で建てられた物件は、安全性が低く建物が古いため、ローンが利用しづらいなどの理由で買取が困難になることもあります。
しかし、不動産会社によっても買取の条件は異なるため、まずはお気軽にご相談ください。

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まとめ

不動産売却における買取保証とは、市場に売り出してから一定期間内に売れなかった場合に、不動産会社が直接買い取る売却方法のことです。
買取保証のメリットは、売却期限が明確であること、買取の場合は仲介手数料が不要であること、契約不適合責任を免責できることなどが挙げられます。
ただし、利用するには専属専任媒介契約の締結や需要の高い物件であることなどの条件があります。
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