不動産の査定額はどのように決まる？売却前に相場を知る方法とは？

不動産を売却する際に「いくらで売れるだろう」と気になる方は多いかと思います。
売却価格は不動産会社に査定をすれば分かりますが、事前にご自身でも相場を把握しておくのがおすすめです。
そこで今回は、不動産の相場をご自身で調べる方法や査定の種類などを解説します。
群馬県前橋市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で査定を依頼する前に相場を調べる方法

不動産会社に査定を依頼する際は、事前にご自身でも相場を把握しておくことをおすすめします。
ある程度の相場を把握しておけば、提示される査定額が適正かどうか判断しやすくなるためです。
ここでは、ご自身で不動産の相場を調べる方法を解説します。

類似物件の売却価格を参考にする

1つ目は、近隣にある類似物件の価格をもとに不動産の相場を調べる方法です。
類似物件の価格は、以下のようなサイトを利用すれば確認できます。

• 不動産ポータルサイト
• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム

不動産ポータルサイトは、現在売り出されている物件の価格を調べる際に便利です。
少なくとも3件以上は類似物件の情報を集めて、そこから平均を割り出すようにしましょう。
たとえば、類似物件の価格が2,000万円、1,900万円、2,100万円だった場合、相場は2,000万円と分かります。
成約価格から相場を知りたい場合は、レインズ・マーケット・インフォメーションや土地総合情報システムが便利です。
レインズ・マーケット・インフォメーションでは、マンションや一戸建ての成約価格を確認できます。
ただし、土地だけの価格を調べることはできないため、土地の成約価格については、土地総合情報システムで確認しましょう。
土地総合情報システムには、土地の取引価格に対する坪単価が記載されています。
この場合も取引事例を3件以上集めて、そこから平均を割り出せば、所有する土地の坪単価を予想できます。

公的な価格を参考にする

2つ目は、国や市町村が公表している公的価格を参考にして、不動産の相場を調べる方法です。
公的価格には、次のようなものがあります。

• 公示地価
• 都道府県地価
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額

公示地価と都道府県地価は取引価格と同程度、相続税路線価は約8割、固定資産税評価額は約7割になるよう定められています。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円だった場合、取引価格の相場は「3,500万円÷0.7＝5,000万円」と予想できるでしょう。
公示地価と都道府県地価、相続税路線価はインターネットで調べることが可能です。
固定資産税評価額は「課税明細書」に記載されており、課税明細書は毎年郵送されてくる納税通知書に同封されています。

▼この記事も読まれています
不動産売却で支払う費用の種類とは？目安や相場をご紹介！

不動産売却における机上査定とは

不動産会社がおこなう査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
それぞれにメリットとデメリットがあるため、ご自身の状況を考慮したうえで選択することが大切です。
まずは、机上査定の根拠やメリット、デメリットから解説します。

机上査定とは

机上査定とは、現地を確認せずにデータだけで査定する方法で、簡易査定とも呼ばれています。
現地確認が不要なため、査定額をすぐに知れる点が特徴です。
机上査定では、公的価格や類似物件の取引相場などをもとに、資料で確認できる範囲の情報で査定をおこないます。
マンションは取引事例が豊富なため、ある程度精度の高い査定が期待できるでしょう。
一方で個別性の高い一戸建てや土地の場合は、机上査定では実際の売却価格と大きなズレが生じる可能性があります。
不動産売却を検討している段階で、とりあえず査定額を知りたい場合におすすめです。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、短期間で査定額を知れる点です。
現地確認が不要なため、査定を依頼してから2～3日中には結果を知ることができます。
訪問査定のように、日程調整をしたり直接担当者と顔を合わせたりする必要もありません。
手間や時間をかけずに、手軽に査定を依頼できる点は、仕事などで忙しい方からすると大きなメリットでしょう。
また、物件を相続で取得し、遠方にいて現地確認に立ち会えない場合も、机上査定を選ぶことが多いようです。

机上査定のデメリット

机上査定は、訪問査定に比べると査定の精度が低くなる傾向にあります。
不動産は、劣化状態や日当たり、周辺環境など実際に現地を確認しないと分からないことが数多くあります。
たとえば同じ築年数の物件でも、ペットを飼育していたら、室内がひどく劣化しているケースも少なくありません。
反対に、売主が適切なメンテナンスをおこなっていて、築年数の割には状態が良い物件もあるでしょう。
机上査定では、こうした物件のマイナス面やプラス面が査定額に反映されません。
そのため、査定額と実際の売却価格に大きなズレが生じる可能性があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却で支払う費用の種類とは？目安や相場をご紹介！

不動産売却における訪問査定とは

続いて、訪問査定の根拠やメリット、デメリットを解説します。

訪問査定とは

訪問査定とは、担当者が実際に現地を確認したうえで査定をおこなう方法です。
現地訪問により得られる情報も価格の根拠にすることができるため、より精度の高い結果が期待できます。
土地の上に建物が建っている場合は、査定時に立会いが必要です。
机上査定に比べると時間がかかりますが、より正確な売却価格が知りたい場合は訪問査定を検討しましょう。

訪問査定のメリット

訪問査定では、現地確認をしたうえで査定をおこなうため、実際の売却価格に近い査定額を知ることができます。
現地確認では、おもに以下のような点がチェックされ、これらもすべて価格に反映されます。

• 敷地形状：土地の形や傾き、大きさなど
• 接道幅員：前面道路の幅員や接道の長さなど
• 建物状況：劣化状態や日当たり、増改築の有無など
• 近隣関係：高圧線の存在や周辺環境、越境の有無など
• ライフライン：ガスや上下水道の状態など

上記の情報は、実際に現地を確認してみないと分かりません。
訪問査定では、こうした物件のプラス面とマイナス面が加味されるため、精度の高い結果が期待できます。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットは、机上査定に比べると時間や手間がかかることです。
訪問査定の場合、現地訪問から結果を算出するまでに1週間から10日ほどの日数が必要です。
机上査定に比べると時間がかかるため、すぐに査定額を知りたい方からするとデメリットと感じるでしょう。
また、現地確認のために担当者と日程を合わせたり、事前に書類を集めたりしなければならず、手間もかかります。

訪問査定の当日までにやっておくと良いこと

訪問査定では、建物の劣化状況や室内の状態などがチェックされます。
より良い印象を与えるためにも、室内の整理整頓や清掃、設備の修繕などは済ませておくのがおすすめです。
また、以下のような書類があれば、さらに精度の高い査定がおこなえるため、事前に用意しておくと良いでしょう。

• パンフレットや設計図など建物の図面
• 不動産購入時の売買契約書
• 新築時の各種設計図書
• 管理組合関係書類（マンションの場合）
• 不動産の周辺環境が分かる図面

なお、登記簿謄本や公図などは訪問査定時に必須となります。
不動産会社によって提出書類が異なることもあるため、事前に確認しておくようにしましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却で支払う費用の種類とは？目安や相場をご紹介！

まとめ

机上査定は、遠方にいて査定時に立ち会えない方や、すぐに査定額を知りたい場合におすすめです。
一方で訪問査定は、売却を本格的に進めたい方や精度の高い結果を知りたい方に向いています。
不動産会社に査定を依頼する際は、査定額が適正か判断するためにも、事前に相場を把握しておくようにしましょう。
前橋市で不動産売却・買取なら「センチュリー21ゼクストプラン」へ。
ホームページより、無料査定を承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。