不動産売却後に生じる住民税はいくら？申告時期や計算方法を解説

不動産売却時は「いくらで売れるか？」ということに着目しがちですが、売却後にかかる費用にも注意が必要です。
とくに所得税や住民税などの税金は、金額が大きくなるケースも少なくありません。
今回は不動産売却時の住民税にフォーカスし、申告する時期や計算方法について解説します。
群馬県前橋市で土地や建物の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる住民税とは

まずは、不動産売却でかかる住民税とはなにか、解説します。

住民税とは

住民税とは、都道府県や市区町村に支払う税金です。
都道府県民税と、市区町村民税を合算したものを指します。
サラリーマンの場合、一般的には毎月給与から天引きされている税金です。
また、所得税とは異なり、住民税は前年の所得から税額が決定します。
そのため、退職した際は所得税の負担は軽くなる反面、住民税の負担は大きくなる可能性が高いです。

不動産売却でも住民税が生じる

不動産売却で譲渡所得が生じると、所得税と住民税がかかります。
不動産売却税という税金ではなく、所得税と住民税を総称した「譲渡所得税」というものです。
所得がある方であれば、日頃から所得税と住民税を支払っているので、特別な税金ではないといえるでしょう。
不動産売却時は、所得税と住民税が1年間増えることになります。

譲渡所得とは

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得とは、土地や建物を売却して生じた利益のことです。
そのため、不動産売却で損失が出た場合、所得税と住民税はかかりません。
住民税の課税の仕組みを理解しておけば、どのようなときに納税義務が生じるのかを把握できます。

譲渡所得税は分離課税に該当する

不動産売却で課税される住民税（譲渡所得税）は、分離課税に該当します。
分離課税とは、給与所得や事業所得など、ほかの所得とは分けて計算される税金のことです。
そのため、土地や建物を売却して利益が生じた場合は、確定申告が必要になります。
ちなみに、確定申告で申告するのは所得税のみです。
先述したとおり、住民税は前年の所得に対して課税額が決まるので、所得税の申告により住民税も申告したことになります。

不動産売却で住民税を申告する時期

続いて、不動産売却で住民税を申告する時期や、税率が上がるタイミングを解説します。

申告時期

住民税の申告時期は、不動産売却した翌年の2月16日～3月15日です。
これは所得税の確定申告の時期で、不動産売却の利益を含めた1年間に得た所得を税務署に申告します。
先述したとおり、不動産売却で生じる譲渡所得税は、給与所得や事業所得とは切り離して計算される分離課税です。
そのため、普段得ている所得とは別に、申告と納税をおこなわなくてはなりません。
ただし、確定申告の時期は、その年の曜日によって異なる場合があるので注意しましょう。

住民税はいつ支払う？

住民税を支払う時期は、普通徴収と特別徴収によって異なります。
普通徴収とは、個人事業主の方の納付方法です。
確定申告後に居住地の市区町村から送付されてくる、通知書を使用して納税します。
普通徴収の場合、6月と8月、10月と翌年の1月の各月末が納付期限です。
一括納付も可能なので、支払いやすい方法を選びましょう。
特別徴収の場合、毎月の給与から住民税が天引きされることになります。
ちなみに所得税の納税時期は、確定申告の期間と同じです。
しかし、住民税の支払いは数か月後になるため、納税のためのお金を準備しておく必要があります。

住民税の支払い方法

住民税の支払い方法として、下記が挙げられます。

• 税務署の窓口で納付
• 金融機関の窓口で納付
• コンビニエンスストアで支払う
• 口座振替
• クレジットカードで支払う

自治体によって納付方法が異なるため、納税課のホームページを確認しておくのがおすすめです。

住民税の税率が上がるタイミング

不動産売却における住民税（譲渡所得税）は、譲渡所得に税率をかけて算出します。
その際の税率は、下記のとおり不動産の所有期間によって異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

ここでいう所有期間とは、購入した日から売却した年の1月1日までの期間です。
たとえば、平成29年4月1日に購入した不動産を、令和4年9月1日に売却した場合、所有期間は4年9か月となります。
実際の所有期間は5年5か月ですが、適用されるのは短期譲渡所得の税率です。
このように、売却する不動産の所有期間によって、税率が2倍近く異なります。
そのため、不動産売却のタイミングにも注意したいところです。

不動産売却における住民税の計算方法

最後に、不動産売却における住民税の計算方法を解説します。
住民税（譲渡所得税）の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得×税率
先述したとおり、不動産売却における住民税は、譲渡所得に税率をかけて計算します。
そのため、まずは課税対象となる譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
不動産売却で得た収入（買主から支払われた金額）－取得費－譲渡費用－控除額
難しく感じますが、いくつかのステップを踏んで計算したり、シミュレーションしてみたりすると分かりやすいです。

取得費とは

取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った費用です。
取得費に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 不動産の購入費用や建築費用
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税や不動産取得税、登録免許税などの税金

不動産売却する土地や建物が、相続で取得したものだったり築年数が古かったりする場合、購入費用が分からないことがあります。
そのようなときは、概算取得費として、売却価格の5％を計上することが可能です。
ただし、概算取得費を用いると、住民税の負担が大きくなる可能性があります。
そのため、取得費が分かる書類をできるだけ多く集めるようにしましょう。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産売却時に支払った費用です。
譲渡費用に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税
• 解体費用
• 測量費用

不動産は購入時だけでなく、売却時にもさまざまな費用がかかります。
譲渡費用も取得費同様、多く計上すれば譲渡所得を小さくすることが可能です。
住民税の負担を抑えられるため、譲渡費用の領収書は無くさないよう保管しておきます。

控除額とは

控除額とは、不動産売却で利用できる特例や控除のことです。
代表的なものが3,000万円の特別控除で、適用条件に合えば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
この特別控除は、利用できる方が多く、高い節税効果を期待できる特例です。
控除額を差し引けばその分譲渡所得を小さくでき、住民税の負担を抑えられるので、ぜひ活用しましょう。

まとめ

不動産売却で譲渡所得が生じると、所得税と住民税が課税されます。
土地や建物の売却では大きなお金が動くため、その分税金の負担も大きくなりがちです。
そのため、税率が上がる時期や計算方法について理解を深めておくことをおすすめします。
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