不動産売却にかかる税金の種類とは？対策や計算方法を解説！

不動産売却では、どのような種類の税金がかかるのか疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。
売却金がそのまま課税額になるわけではなく、各種手続きや利用できる控除もあるため、注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金や知っておきたい対策方法について解説します。
群馬県前橋市に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却にかかる税金の種類と対策

不動産売却では、おもに次の種類の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）
• 消費税

それぞれの特徴や、納税のタイミングを確認していきましょう。

印紙税

印紙税は、不動産売却で作成する売買契約書に、収入印紙を貼り付けて納める税金のことです。
税額は契約金額ごとに、次のように定められています。
なお、令和6年3月31日までは括弧内の軽減税率が適用されます。

• 100万円超～500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超～1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超～5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超～1億円以下：6万円（3万円）
• 1億円超～5億円以下：10万円（6万円）

登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記（不動産売却時の名義変更）などにかかる税金のことです。
通常は、新たな所有者である買主が負担するのが一般的です。
なお、相続で取得した物件の場合は、不動産売却前に相続登記により相続人へ名義変更する必要があります。
また、住宅ローンを組んで取得した物件は、ローンを完済したうえで抵当権抹消登記の手続きが必要です。
相続登記と抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、売主が負担します。

譲渡所得税

不動産売却益（譲渡所得）には、所得税、住民税、復興特別所得税が課せられます。
譲渡所得にかかる種類の税金なので、譲渡所得税とも呼ばれています。
譲渡所得にかかる税金は分離課税の対象で、ほかの所得とは区別して計算しなければなりません。
不動産売却して譲渡所得があるときは、原則として確定申告による申告・納税の手続きが必要です。

消費税

不動産売却の際は、不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼します。
また、登記手続きを円滑に進めるため、司法書士へ依頼するケースがあるでしょう。
このほか、税金対策の一環として税理士に相談する場面もあるのではないでしょうか。
不動産会社や司法書士、税理士に支払う手数料（報酬）は、消費税の課税対象です。

不動産売却の税金対策で知っておきたい計算方法

不動産売却にかかる税金の対策では、正しい計算方法を知っておくことが大切です。
そこで譲渡所得にかかる税金の計算方法や、対策のポイントを確認していきましょう。

譲渡所得の計算方法

不動産売却益である譲渡所得は、次の計算方法で算出します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費の計算

取得費には、不動産売却した物件を取得した際の金額を計上します。
取得費に計上できるものには、おもに以下のものがあります。

• 物件の購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 自身が負担した税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 司法書士への支払い手数料

減価償却費を差し引く
建物の場合、購入代金から減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費は、以下の計算方法で算出します。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
建物の構造ごとの償却率は次のとおりです。

• RC造・SRC造：0.015（非事業用）、0.022（事業用）
• 木造：0.031（非事業用）、0.046（事業用）

譲渡費用の計算

譲渡費用には、不動産売却にあたりかかった金額を計上します。
譲渡費用に計上できるものには、おもに以下のものがあります。

• 売却時の仲介手数料
• 自身が負担した税金（印紙税など）
• 売却のための建物の解体費用
• 売却のために支払った立退料

なお、不動産売却前におこなった土地の改良費・造成費は取得費に該当します。

不動産売却の税金対策で知っておきたい特別控除

不動産売却では、税金対策につながるさまざまな特別控除があります。
支払う税金を抑えられたり、すでに納めた税金の還付を受けられたりするため、不動産売却の際にはぜひ活用してみてください。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を売却すると、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
そのため、不動産売却益が3,000万円までであれば、譲渡所得税はかかりません。
税金対策として特例の適用を受けるための主な要件は、次のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋もしくは、住んでいた家屋とともに土地を売ったとき
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却する
• 家屋を解体した場合には、取り壊しから1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却する
• 家屋の取り壊しから譲渡契約の締結までに、貸駐車場などの用途に利用していないこと
• 売却相手が特別な関係（夫婦や親子）ではないこと

10年を超える居住用財産を売却したときの軽減税率の特例

譲渡所得に適用される税率は、所有期間に応じて次のように定められています。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税・復興特別所得税 30.63%、住民税 9%）
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税・復興特別所得税 15.315%、住民税 5%）

所有期間が10年を超えるマイホームでは、軽減税率の特例を適用できる場合があります。

• 6,000万円以下の部分：14.21%（所得税・復興特別所得税 10.21%、住民税 4%）
• 6,000万円を超える部分：20.315%（所得税・復興特別所得税 15.315%、住民税 5%）

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断します。
たとえば2012年5月に取得した不動産を、2022年12月に売却したとします。
実際の所有期間は10年を超えていますが、2022年1月時点では10年未満なので、軽減税率の適用は受けられない点に注意してください。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続もしくは遺贈により取得した居住用財産を売却すると、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
たとえば相続した実家の建物と土地を不動産売却したときには、納税額を大きく抑えられるので税金対策としても有効です。
特例を受けるための要件には、次のものがあります。

• 相続や遺贈により取得した被相続人の家屋もしくはその家屋と土地を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売ったとき
• 昭和56年5月31日以前に建築されていること
• 区分所有建物登記された建物ではないこと
• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住していた方がいないこと

まとめ

不動産売却にはどのような税金がかかるのか、知っておきたい対策方法や利用できる特別控除について解説しました。
不動産を売却するとさまざまな種類の税金が発生しますが、特別控除など税金対策に有効な特例を活用すれば、課税額を少なく抑えられます。
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