不動産売却時に注意したい契約不適合責任とは？買主が持つ5つの権利も解説

不動産売却は大きなお金が動く取引がゆえに、トラブルが発生することがあります。
買主に引き渡した不動産が、契約内容と一致するとは限らないからです。
そのため、民法では買主を保護するための契約不適合責任というものが定められています。
今回は契約不適合責任とはなにか、買主の権利やインスペクションの重要性について解説します。
群馬県前橋市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは

まずは、不動産売却における契約不適合責任とはなにかを解説します。

契約内容に適合しないものを引き渡したときに売主が負う責任

契約不適合責任とは、契約内容に適合しないものを引き渡した際に、売主が負う責任のことです。
不動産売却において、売主は契約内容に合った物件を買主に引き渡す義務が生じます。
契約内容にそぐわない不動産を売却し、債務不履行と判断された場合、買主に対して責任を負わなくてはなりません。
契約内容にそぐわないとは、数量や品質が異なることを指します。

契約不適合責任が問題になるケースとは

契約不適合責任が問題になるケースとして、下記が挙げられます。

• 売却した商品が不良品だった
• 引き渡した土地や建物に不具合が生じていた
• 工事の請負契約で施工内容に不備があった
• システム制作の契約で納品物に不備や不良があった

契約不適合責任とは、不動産売却以外でも問題になる場面があります。

どのような場合に契約不適合責任が問われるか

では、不動産売却では、どのような場合に契約不適合責任が問われるのでしょうか。
築年数の経過した物件で多い、雨漏りを例に見ていきます。
雨漏りが生じている旨を買主が了承し、売買契約書にも雨漏りについての記載がある場合、契約不適合責任は問われないケースが多いです。
ただし、想定していなかった場所で雨漏りが発生した場合は、責任を負う可能性があります。
契約不適合責任とは売主が悪意の場合だけでなく、善意の売主にも適用されることが原則です。
そのため、売買契約書に記載されていない不具合が引き渡し後に発生した場合、売主は修繕費用の請求を受けたり契約解除を求められる恐れがあります。

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不動産売却の契約不適合責任で認められている買主の権利

続いて、不動産売却の契約不適合責任で認められている、買主の権利を解説します。
不動産売却で契約不適合責任が発生した場合、買主には次の5つの権利が認められています。

買主の権利1：追完請求

追完請求とは、契約内容に適合したものを求める権利です。
数量が不足している場合は追加し、品質不良の場合は適合した商品を引き渡す必要があります。
しかし、土地や建物などの不動産は、世界に同じものがない特定物です。
そのため、数量を追加するのではなく「不具合を補修する」ことが追完請求に該当します。
また、追完請求の方法が複数ある場合、買主はどの方法で履行の追完を求めるかを選ぶことが可能です。
ただし、不相当な負担が生じる場合はこの限りではありません。
補修が簡単に、または安価でできるにも関わらず代替品の請求を求められてしまうと、売主の負担が大きくなるからです。

買主の権利2：代金減額請求

買主の権利として、代金減額請求も挙げられます。
代金減額請求とは、先述した追完請求に応じなかったり補修ができなかったりする場合、代金の減額を請求できる権利です。
代金減額請求は、買主が相当の期間を定めて追完請求し、その期間内に履行されない場合に認められます。
ただし、補修できないことがはっきりと分かっている不具合の場合は、催告せず代金減額請求することも可能です。

買主の権利3：催告解除

催告解除は、追完請求に応じない場合、催告のうえ契約を解除できる権利です。
不動産の場合、追完請求や代金減額請求に応じたとしても、住むという目的が果たせないような大きな欠陥が生じることがあります。
そのような場合は催告解除によって、契約の解除を求められる可能性が高いです。
一般的には契約後に契約を解除すると、買主側に違約金が発生します。
しかし、催告解除によって契約がなかったものになるため、売主は無条件で代金を返還しなければなりません。

買主の権利4：無催告解除

無催告解除とは、催告することなく契約を解除できる権利です。
債務のすべての履行が不可能な場合や、すべての履行を拒絶する意思が明確な場合などに適用されます。

買主の権利5：損害賠償請求

損害賠償請求も、買主の権利のひとつです。
不動産売却で契約に適合した物件を引き渡した場合、追完請求に応じても、補填することができない損害が買主に発生していることがあります。
このような場合、買主は売主に対して、補修などをおこなったうえで損害賠償請求することが可能です。
ただし、売主が故意に隠した不具合や、売主の過失で生じた損害でない限り、損害賠償請求は認められません。

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不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減するインスペクション

最後に、不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減する、インスペクションについて解説します。

インスペクションとは？

インスペクションとは、専門の購入を受けた建築士によっておこなわれる、既存住宅状況調査のことです。
住宅の健康診断のようなもので、劣化状態や欠陥の有無を調査します。
日本ではまだ認知度の低いサービスですが、中古物件の流通が盛んな欧米では、インスペクションを実施するのが一般的です。
中古物件を求める方がもっとも気にするのは、物件の状態といっても過言ではありません。
インスペクションの実施によって不具合の有無が確認できれば、安心して購入してもらえるでしょう。

診断内容

不動産売却時にインスペクションをおこなう場合、下記のような場所を調査します。

• 構造に問題はないか（基礎のひび割れや鉄筋の露出の有無など）
• 設備や配管に不具合はないか（床や壁の劣化や給排水管の状態の確認など）
• 雨漏りや水漏れはないか（天井や壁に雨漏りの跡がないかなど）

売却する不動産が一戸建ての場合、基礎部分まで調査するのが一般的です。

インスペクションの重要性

不動産売却時、売主には物件の状態を買主に伝える告知義務が生じます。
告知義務を怠ると、代金減額請求や損害賠償請求を負うなど、トラブルになるリスクが高いです。
あらかじめ不具合を把握しておけば、買主に物件の状態を伝えられ、引き渡し後のトラブルを軽減できます。

インスペクションのメリット

インスペクションを実施するメリットは、物件の価値を高められることです。
ご自身では把握できない不具合を見つけられ、必要に応じて修繕することもできます。
物件に対する不安要素が軽減できるため、買主が安心して購入でき、早期売却が見込めるでしょう。
類似物件との差別化を図れるのも、インスペクションの大きなメリットといえます。

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まとめ

不動産の売却時、売主は契約不適合責任について理解を深めておく必要があります。
責任を問われることのないよう、不具合を買主に説明・告知することが大切です。
トラブルを未然に防ぐために、インスペクションを実施するのもおすすめです。
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