中古マンションでもリースバックを活用できる？売却時の注意点などを解説

リースバックとは、売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶことで、自宅を売却した後も住み続けられるサービスです。
対象となる物件は一戸建てが主ですが、中古マンションでリースバックを利用したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、中古マンションにおけるリースバックの利用について解説します。
群馬県前橋市で中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

中古マンションを売却したい！リースバックは利用できるか

冒頭でも触れたように、リースバックの対象は一戸建てが主です。
しかし中古マンションであっても、不動産会社に審査に通過すればリースバックを利用できます。
そもそもリースバックがどのような制度なのか、まずは概要や仕組みから確認しておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、住宅を不動産会社などに売却し、同じ会社と賃貸借契約を結ぶことで、継続して同じ家に住めるというサービスです。
「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます。
リースバックで得たお金に用途制限はなく、子どもの教育資金や生活資金、ローンの返済など自由に活用することが可能です。
また、仲介による売却のように売却活動が必要ないため、短期間でまとまった資金を得られるという大きなメリットもあります。

中古マンションでも審査に通れば利用可能

リースバックを利用するには、不動産会社の審査に通過しなければなりません。
審査基準や利用可能な物件種別は各会社によって異なり、一戸建てに比べると審査は厳しめと言われています。
また、中古マンションはリースバックの対象外としている会社もあるため、事前に確認しておくことが大切です。
たとえ所有者がリースバックを希望しても、中古マンションの取り扱いがなければ、リースバックは利用できません。
リースバックを依頼するには、まず中古マンションに対応している不動産会社を探し、査定を依頼する必要があります。

中古マンションの取り扱いが少ない理由

なぜリースバックは一戸建てを対象とする会社が主なのかというと、マンションは管理費や修繕積立金がかかるためです。
リースバックによりマンションを買い取った不動産会社は、これまで所有者が支払っていた管理費を負担しなければなりません。
一戸建ては修繕積立金などがかからないため、不動産会社の負担を考えるとマンションは敬遠されやすい傾向にあります。

▼この記事も読まれています
二世帯住宅の不動産売却は買取が賢明？売れにくい理由や売却のコツを解説！

中古マンションでもリースバックは可能！一戸建て住宅の売却時との違い

リースバックの仕組みや流れは、中古マンションでも一戸建てでも変わりありません。
ただし中古マンションと一戸建てでは、現地調査の時間や買取価格などに違いがあります。
ここでは、中古マンションと一戸建てでは、どのような違いがあるのかを解説します。

現地調査の時間

リースバックを依頼すると、まず不動産会社の担当者が現地確認に訪れます。
実際に現地を確認してみないと、リースバックに向いている不動産かどうか判断できないためです。
とくに一戸建ては個別性が高いので、室内の状態や接道状況、周辺環境などチェック項目は多岐に渡ります。
一方でマンションは、同じ建物内から物件が売りに出されているケースも多く、売買事例からある程度の相場を把握することが可能です。
また、管理状況や修繕履歴なども管理会社に確認すればわかるので、現地調査にそこまで時間をかけることは少ないと言えます。
したがって、マンションは一戸建てよりも現地調査にかかる時間が短く、現金化までがスムーズに進むでしょう。

買取価格

日本の一戸建ては大半が木造で、資産価値は築15年で約20%、築35年では10%以下と急激に下落していきます。
鉄筋コンクリート造のマンションは、人が入居した時点で10％ほど価値が下落し、その後はなだらかに低下していきます。
一戸建ての価値は築35年で10%以下なのに対し、マンションは30％程度残っている状態です。
ただし、これは建物における資産価値の下落であり、一戸建ての場合はそこに土地の価格もプラスされます。
一方でマンションの場合は、土地を所有しているわけではないため、建物の価値だけで査定額を求めることになります。
つまり築年数を重ねていくと、土地の価値が残る一戸建てのほうが、マンションよりも価値が高くなる可能性があるわけです。
より好条件で売却するためにも、中古マンションのリースバックを検討されている方は早めに行動することをおすすめします。

不要になるコストの割合

リースバックの利用により不要となるコストの割合は、一戸建てよりもマンションのほうが大きいと言えます。
たとえば一戸建てを売却した場合、不要となるコストは固定資産税や修繕費、地震・火災保険料などです。
一方でマンションの場合は、上記の費用に加えて管理費や修繕積立金の支払いも不要となります。
修繕積立金は、将来にわたって徐々に値上がりする「段階積立方式」を採用しているケースが少なくありません。
修繕積立金や管理費の支払いが不要になれば、値上がりによって家計を圧迫するリスクを軽減できるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に注意したい契約不適合責任とは？買主が持つ5つの権利も解説

中古マンションをリースバックで売却する際の注意点

売却後も同じ住み続けられるなど、一般的な売却にはないメリットをもつリースバックですが、注意点もあります。
スムーズな取引をおこなうためにも、中古マンションでリースバックを利用する際の注意点を確認しておきましょう。

管理組合からの脱退が必要

現在マンションを所有している方は、管理組合に加入しているでしょう。
リースバックを利用すると、売却後は中古マンションの「所有者」から「賃借人」に変わります。
管理組合は所有者が加入するものなので、賃借人となった場合には組合から脱退しなければなりません。
管理組合を脱退すれば、当然総会における参加権や議決権も失うことになります。
また、中古マンションに住むほかの区分所有者から、総会に参加しなかったことを尋ねられ、売却を知られる可能性もあります。

必ず利用できるわけではない

対象物件にマンションが含まれていても、すべての物件がリースバックを利用できるとは限りません。
リースバックにより買い取った不動産は、不動産会社が修繕やリフォームなどをおこない、再販売するのが一般的です。
そのため再販時に需要が見込めない物件は、リースバックをお断りする可能性があります。
需要が見込めない物件とは、駅が遠く利便性が悪い、築年数が経過していて劣化が目立つマンションなどです。
一方で以下のようなマンションは、需要が高いためリースバックの審査に通過しやすいといえるでしょう。

• 主要駅から近い（徒歩10分以内）
• 生活に必要な施設が揃っている
• 築年数が浅い
• 最上階や角部屋など特殊性がある
• 大規模修繕を実施した直後

審査基準は各会社によって異なるため、まずは査定を依頼してみると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産の査定額はどのように決まる？売却前に相場を知る方法とは？

まとめ

中古マンションでもリースバックの利用は可能ですが、一戸建てだけを取り扱う会社も多く、審査基準も厳しい傾向にあります。
またマンションのリースバックに対応していても、建物の状態や立地条件が悪いと、リースバックを利用できないこともあります。
もしリースバックを利用することになった場合は、管理組合の脱退が必要なので、忘れないようにご注意ください。
前橋市で不動産売却・買取ならセンチュリー21ゼクストプランへ。
ホームページより、無料査定を承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。