不動産売却は非居住者でも可能？流れや税金についても解説

土地や建物を所有していても、何らかの事情によって売るケースがあります。
不動産の売却では、所有者が海外赴任中だったり、別の場所に住んでいたりするケースも少なくありません。
今回は非居住者でも不動産売却は可能なのか、流れやかかる税金について解説します。
群馬県前橋市で土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

非居住者でも不動産売却は可能なのか？

まずは、非居住者とはどのような方を指すのか、不動産売却は可能なのか否かについて解説します。

非居住者の定義とは？

非居住者とは、日本に住所を置いておらず、海外に1年以上住んでいる方のことです。
海外に移住して引き続き1年以上住んでいる方や、留学を1年以上留学している方は該当する可能性があります。
「海外での赴任生活が長い」など、一定の条件を満たす場合は、税法上の非居住者という扱いになるでしょう。
居住者とは、日本に住民票があり、今日まで1年以上継続して国内に住み続けている方のことです。
住所=生活の拠点となる場所で、拠点となるか否かは、客観的な事実関係からは判断されることになります。
ちなみに海外に住んでいる場合、日本に住んでいないため住民票がありません。

不動産売却は可能なのか？

結論から申し上げますと、日本に住んでいない場合でも土地や建物の売却は可能です。
基本的に、不動産売却をする際は所有者の住民表が必要となります。
しかし、先述のとおり、日本に住んでいない方は住民票が国内にありません。
通常の不動産売却とは異なる手続きや準備をしないと、売却が不可能になるということです。
また、所有者本人は日本にいないため書類を準備したり契約などの手続きに立ち会ったりすることが難しくなるでしょう。
そのため、売ることを可能にするためには、代理人を選ぶ必要があります。

必要書類

必要書類として、下記が挙げられます。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権限委任状

在留証明書とは、日本人が海外のどこに住んでいるのかを証明する書類です。
国内に3か月以上住んでいる方や日本に住民登録がない、パスポートやマイナンバーカードなどで日本国籍であることを証明できる方などが取得できます。
また、今住んでいるところの住所が確認できるものも必要です。
サイン証明書とは、印鑑証明書の代わりとなる書類となります。
土地や建物を売るときは、日本の印鑑証明書が必要となるので、準備しておかなければなりません。
申請者のサインが、本人のものであることを証明するためのものです。
取得するための条件として、日本国籍であることや申請者本人が申請できること、日本国籍であることがわかる書類を提出できることなどが挙げられます。
代理権限委任状とは、代理人を立てる際に必要となる書類です。
非居住者の不動産売却では、本人に代わって手続きをする方を代理人として選任する必要があります。
選ぶ基準は法律で定められていないので、家族や友だちを選任することも可能です。
しかし、本人と同じ権限を持つことになるので、一般的には弁護士や司法書士といった専門家を選ぶことになります。

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非居住者の不動産売却の流れ

続いて、非居住者の不動産売却の流れについて解説します。

流れ1：不動産会社を探す

まずは、不動産会社を探します。
土地や建物の売却は、個人でおこなうことも可能ですが、一般的には不動産会社に売却活動を依頼します。
このときの注意点は、非居住者に対応しているか否かという点です。
不動産会社によっては、日本国内に住んでいる方のみ対応しているところがあります。

流れ2：専門家を探す

先述のとおり、日本に住んでいない方が土地や建物を売る場合、代理人を立てなければなりません。
弁護士や司法書士などを選任する必要があるので、あらかじめ不動産売却に詳しい方を調べておくと良いでしょう。
不動産会社がご紹介できるケースもあるので、まずは一度お問い合わせください。

流れ3：必要書類を準備する

次の流れは、必要書類を準備することです。
先述のとおり、主な書類は在留証明書とサイン証明書、代理権限委任状となります。
これらの書類は、日本国領事館や日本大使館で取得するのが一般的です。
発行に時間がかかるケースもあるので、余裕を持って揃えておくと良いでしょう。

流れ4：売却活動をおこなう

不動産会社が売却活動をおこなうのが、次の流れです。
土地や建物の売り方には、下記の2つの方法があります。

• 仲介
• 買取

仲介とは、不動産会社と媒介契約を締結し、買主を探す方法です。
買主となるのは主に個人で、マイホームや土地を探している方となります。
仲介の場合、相場に近い価格で売れやすいことがメリットですが、買主が見つかるまでに時間がかかりやすいのがデメリットです。
買取とは、不動産会社が買主となり、直接土地や建物を買取する方法となります。
仲介とは違い、買主を探す必要がないため、スムーズに売りやすいのがメリットです。
ただし、仲介と比べると売却価格は安くなりやすいといえます。
どちらにもメリットとデメリットがあるので、ご自身に合った方法を選んでください。

流れ5：決済と引き渡しをおこなう

最後に決済と引き渡しの手続きをおこない、不動産売却の完了です。
売主の立ち会いが必要ですが、非居住者の場合は本人に代わって代理人が手続きをおこないます。

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非居住者の不動産売却にかかる費用と税金

最後に、非居住者の不動産売却にかかる費用と税金について解説します。

かかる費用と税金1：仲介手数料

かかる費用と税金としてまず挙げられるのが、仲介手数料です。
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に対して支払う費用となります。
上限額が定められており、400万円を超える場合の計算方法は下記のとおりです。
仲介手数料＝売却価格×3％+6万円
売却価格によって、仲介手数料の金額は異なります。

かかる費用と税金2：譲渡所得税

土地や建物を売って利益が生じると、譲渡所得税という税金がかかります。
売却価格から取得費（購入代金など）や譲渡費用などを控除し、残った金額（譲渡所得）に対して課税されるものです。
譲渡所得税は下記のとおり、所有期間によって税率が異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20％

所有期間が5年以下のタイミングで売ると、短期譲渡所得の税率が課税され、支払う税金が多くなる可能性があります。
反対に、5年以上所有したあとで売れば、長期譲渡所得の税率が適用され、税金の負担を軽減できるでしょう。

かかる費用と税金3：源泉徴収

非居住者から土地や建物を購入した買主は、売主の代わりに源泉徴収をおこなわなくてはなりません。
売却価格の約10％で、源泉徴収を控除したあとの金額を、売主が受け取ることになります。
日本に住んでいる場合、買主にはこのような義務はありませんが、非居住者が売主の場合、申告漏れを防ぐために必要です。

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まとめ

非居住者でも不動産売却は可能ですが、通常の不動産売却とは手続きの流れや必要書類が異なるため注意が必要です。
売主は手続きに立ち会うことができないため、代理人として弁護士や司法書士などを選任することになります。
かかる費用や税金として挙げられるのが、仲介手数料や譲渡所得税などです。
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