任意売却で税金はかかる？税金の種類と滞納している場合についても解説

任意売却でも通常の不動産売却のように税金がかかるのか、気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
任意売却でも税金はかかるため、どのような税金がかかるのか、事前に把握しておくことが大切です。
そこで、任意売却でかかる税金の種類と、税金を滞納している場合でも任意売却できるのかについて解説します。
群馬県前橋市で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却した際に税金はかかる？

住宅ローンの返済が苦しく、任意売却をご検討されている方もいらっしゃるでしょう。
任意売却であれば、売却後にローンが残る場合でも金融機関の合意を得て売却することが可能です。
売却方法は通常の不動産売却と同じ流れで進めていきます。
また、かかる税金の種類についても、通常の売却と発生する税金は同じです。
任意売却でかかる税金の種類は、主に以下の3つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

上記3つの税金についてそれぞれご説明します。

かかる税金①印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの文書にかかる税金で、不動産売却でも売買契約書に対して課されます。
納税方法は、収入印紙を購入し契約書に貼付することにより間接的に納税します。
印紙税額は売買契約書の契約金額によって異なり、契約金額が高いほど印紙税も高くなる仕組みです。

かかる税金②登録免許税

登録免許税は、抵当権を抹消する際にかかる税金です。
住宅ローンを組んで不動産を購入している場合、不動産には抵当権が設定されています。
不動産売却時にはこの抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権抹消時の登録免許税は、不動産1件につき1,000円であり、土地と建物の両方の場合はそれぞれに登録免許税がかかります。
また、抵当権抹消は一般的には司法書士へ依頼して手続きをおこなうため、登録免許税のほかに司法書士へ支払う手数料も発生します。

かかる税金③譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益が発生した際に、その利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税を総称しており、実際はそれぞれに税金がかかります。
譲渡所得税は、発生した利益（譲渡所得）に税率を乗じて算出されます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、税率は所有期間が5年以内であれば39.63%、5年超えであれば20.315％です。
ただし、任意売却においては利益が発生しないケースが多いでしょう。

かかる税金④消費税

個人が不動産売却する際に消費税が課されるケースは、仲介手数料や司法書士への報酬です。
基本的に建物や土地には消費税はかかりません。
売却する不動産に消費税がかかるのは、事業として売却した場合のみだからです。
ただし、個人所有でも収益物件など事業性があると判断される建物に対しては、消費税の対象となるため注意しましょう。

▼この記事も読まれています
二世帯住宅の不動産売却は買取が賢明？売れにくい理由や売却のコツを解説！

任意売却では譲渡所得税は発生しない？その理由と税金の特例について

通常の不動産売却では、譲渡所得税がかかるケースも珍しくありません。
しかし、任意売却の場合は、譲渡所得税が発生しないケースがほとんどです。
ここでは、任意売却で譲渡所得税が発生しない理由と、利用できる税金の特例も併せて解説します。

理由①利益が発生しないケースが多いから

譲渡所得税がかかるのは、不動産売却により利益が発生した場合のみです。
しかし、任意売却では売却代金をローン返済に回すだけでなく、売却後もローンが残るケースがほとんどです。
つまり、手元に残る利益がなければ譲渡所得税はかかりません。
また、任意売却となる不動産は価値が下がっているため、利益が発生しないケースが多いといえるでしょう。

理由②特別控除が利用できるから

居住していた自宅を売却する際は、任意売却にかかわらず「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されます。
この特例は、売却益から最大で3,000万円まで控除することが可能です。
つまり、この特例を利用すれば売却益がゼロもしくはマイナスとなるケースが多いため、譲渡所得税が発生する可能性は低くなります。

理由③強制換価等による特例が適用されるから

任意売却や競売で自宅を売却するケースでは「強制換価等による特例」が適用されることがあります。
この特例は、資力を喪失して債務の弁済が著しく困難である場合に、特定の税金が非課税とされる特例です。
つまり、自宅を売却せざるを得ない状況となった場合は、この特例により譲渡所得税がかからないケースが多いといえます。
適用されるかどうかは資産を売却したときの状況によって異なりますが、任意売却の場合は認められる可能性が高いでしょう。
このように、任意売却はそもそも売却益自体が発生しなかったり、さまざまな特例が適用される可能性があります。
そのため、譲渡所得税がかかるケースは稀といえるでしょう。
ただし反対にいえば、売却後に利益が手元に残った場合や、特例を利用しても売却益が生じた場合は、譲渡所得税がかかることもあるため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に注意したい契約不適合責任とは？買主が持つ5つの権利も解説

税金を滞納していても任意売却はできる？

住宅ローンの返済が苦しい場合、住民税や固定資産税などの税金を滞納していることもあるでしょう。
では、税金を滞納している場合でも任意売却することはできるのでしょうか。
結論からいえば、税金を滞納している場合、状況次第では任意売却ができないことがあります。
たとえば、滞納額があまりにも高額すぎるような場合です。
このようなケースは、任意売却をしても完済に届かない可能性があります。
任意売却で自宅を失うだけでなく、さらなる借金がかさんでいくリスクも高いため認められないケースも少なくありません。
また、住民税や固定資産税、都市計画税などの税金の滞納額が大きくなると、行政処分により自宅が差し押さえられる可能性があります。
自宅が差し押さえられた状態では、当然ながら任意売却をすることはできません。
そのため任意売却するためには、行政に差し押さえの解除をしてもらう必要があります。
ただし、解除してもらうためには行政との交渉をおこなわなければなりません。
売却代金から滞納分の税金を支払うことが可能と判断されれば、差し押さえが解除される可能性があります。
ただし、通常は売却代金はローンの返済に充てるのが一般的です。
そのため、まずは金融機関に滞納分の税金の返済に充てることができるのか相談してみると良いでしょう。
任意売却後は債務者の生活の立て直しが求められます。
売却代金で完済できない場合はその後もローン返済は続くため、金融機関にとっても経済的な立て直しは必要と考えています。
そのため、ローン残債の返済計画を立てるだけでなく、金融機関に滞納分の税金の返済に充てることができるのか、まずは相談してみることをおすすめします。
金融機関も返済が滞るのは困るため、多くの場合、応じてもらえる可能性が高いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産の査定額はどのように決まる？売却前に相場を知る方法とは？

まとめ

任意売却でも通常の不動産売却と同様に、印紙税や登録免許税、譲渡所得税が発生します。
ただし、任意売却の場合はそもそも売却益が発生しなかったり、適用される特例があるため、譲渡所得税はかからないケースがほとんどです。
また、任意売却時に税金を高額に滞納している場合は、任意売却自体が難しくなる可能性があるため、まずは金融機関に相談してみることをおすすめします。
前橋市で不動産売却・買取ならセンチュリー21ゼクストプランへ。
ホームページより、無料査定を承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。