不動産の競売とは？デメリットや売却までの流れを解説

住宅ローンの返済ができずに滞納を続けると、最終的には競売にかけられてしまいます。
競売になってしまうとさまざまなデメリットがあるため、早い段階で対策を考えなくてはなりません。
では、競売とは一体どのような手段なのでしょうか。
今回は競売とはなにか、デメリットや売却までの流れについて解説します。
群馬県前橋市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における競売とは？

まずは、不動産売却における競売とはなにか、任意売却との違いを含めて解説します。

競売とはなに？

競売とは、裁判所の権力によって強制的に土地や建物が売却されることです。
住宅ローンを組む際、金融機関はお金を貸す代わりに対象の不動産を担保に設定します。
この権利を抵当権と呼び、返済ができなくなったときでも利益を得られるよう、保険をかけておくのです。
もし支払いができなくなった場合には、競売によって担保にしている不動産を売り、貸したお金を回収します。
競売の場合、通常の不動産売却とは違い、引き渡しまでのすべての工程が、裁判所によって強制的に進行するのが特徴です。
売り出し価格や引き渡し日なども、所有者の意思は一切考慮されません。

任意売却との違いとは？

任意売却とは、金融機関などの債権者からの同意を得て、住宅ローンの残る土地や建物を売却することです。
通常は住宅ローンを完済しないと、不動産に設定されている抵当権を抹消できず、売却もできません。
そのため、任意売却を進める場合はまずは金融機関に相談にいき、売却の許可を得ることから始めます。
任意売却のメリットは、下記のとおりです。

• 通常の不動産売却と同じような流れで、手続きを進められる
• 売却益を引っ越し費用に充当できる
• 残債の支払い方法を相談できる

メリットとしてまず挙げられるのが、通常の不動産売却と同じような流れで手続きを進められることです。
競売とは違い、所有者の意思が考慮されるため、売り出し価格や引き渡し日も相談することができます。
また、売却益を引っ越し費用に充当できることも、メリットのひとつです。
一般的には、30万円ほどの引っ越し費用を捻出できるでしょう。
さらに、残債の支払い方法を相談することもできます。
競売では、不動産を売却しても完済できない場合、一括返済を求められたり財産を差し押さえられたりすることもあります。
分割払いなど、経済状況に応じた支払い方法を相談できるのは、任意売却ならではのメリットです。

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不動産を競売で売却するデメリット

続いて、不動産を競売で売却するデメリットを解説します。

デメリット1：売却価格が安くなりやすい

デメリットとしてまず挙げられるのが、売却価格が安くなりやすいことです。
一般的な相場と比べると、5割～7割ほどの価格で取引されます。
多くの場合で売却後も残債が残り、一括返済を求められるでしょう。
一括返済ができなければ、財産や給与を差し押さえられる可能性もあります。
任意売却に比べて、安く土地や建物を手放すことになる点はデメリットとなるでしょう。

デメリット2：プライバシーが侵害される

プライバシーが侵害されることも、デメリットのひとつです。
裁判所の執行官や競売物件の落札を目的とする不動産会社が、自宅を訪れ、自宅や周辺の調査をおこないます。
新聞やインターネット、裁判所などにも、競売を理由とする売り出し物件として、情報が公開されてしまいます。
通常の不動産売却とは異なる点が多いため、自宅が競売にかけられていることは、すぐに周囲に知れ渡ってしまうでしょう。
プライバシーの侵害によって精神的な負担が大きくなり、悩みごとが増えてしまう恐れがあるのもデメリットです。

デメリット3：強制的に立ち退きを求められる

強制的に立ち退きを求められることも、デメリットとして挙げられます。
先述のとおり、競売では所有者が引き渡し日を決めることができません。
そのため、裁判所が決めた日までに引っ越しが必要となります。
引っ越し代を捻出することもできず、金銭的にも日数的にも余裕のない引っ越しとなる可能性もあります。
ちなみに立ち退きを求められたのにも関わらず、引っ越しせずにいると、不法占拠とみなされる恐れがあります。

デメリット4：事務的に売却の手続きが進み納得できないまま退去することになる

事務的に売却の手続きが進むことも、デメリットのひとつです。
先述のとおり、任意売却とは違い、裁判所が定められた手順で入札や引き渡しのスケジュールを組みます。
売却価格に納得ができない場合や、引き渡し日の変更などの希望があっても、所有者の意思は考慮されません。
思い入れのある我が家から、納得できないまま退去することになるでしょう。

競売に向いている方とは？

競売にはデメリットが多いですが、向いているケースがあります。
それは自己破産を考えている方です。
自己破産をすると、売却後に住宅ローンが残ってしまっても、支払い義務が免除されることになります。
土地や建物を売却し、返済に充てることを考えずに済むため、自己破産を検討している場合は競売が向いていると言えるでしょう。

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競売で不動産売却をする場合の流れ

最後に、競売で不動産売却をする場合の流れを解説します。

流れ1：督促状が届く

まずは金融機関から督促状が届きます。
督促状とは、支払いを促す書類やハガキのことで、この段階で支払いを済ませれば競売に進むことはありません。
支払いが難しい場合は、督促状を放置せず、金融機関に相談にいくことをおすすめします。

流れ2：一括返済を求められる

滞納が続くと、一括返済を求められます。
住宅ローンは分割で支払う権利が与えられており、これを期限の利益と呼びます。
滞納してから半年ほど経過すると、期限の利益を失うため、一括返済をしなければなりません。
とは言え、分割払いも困難な状況なので、一括返済に応じることは不可能と言えるでしょう。

流れ3：代位弁済通知が送付される

一括返済ができない場合、代位弁済通知が送付されてきます。
代位弁済とは、保証会社が金融機関に住宅ローンを一括返済することです。
債権が金融機関から保証会社に移るため、返済先は保証会社となります。

流れ4：保証会社が裁判所に申し立てをおこなう

次の流れは、保証会社が裁判所に競売の申し立てをおこなうことです。
申し立てをおこなったあと、不動産の所有者には差し押さえ通知が届きます。

流れ5：競売の開始

競売が開始されると、競売開始決定通知が届きます。
この通知が届いたあとは、早ければ数か月以内に不動産が強制的に売却されることになるでしょう。

流れ6：裁判所の執行官が物件の調査をおこなう

競売が開始されると、裁判所の執行官が物件の調査を開始するのが、次の流れです。
調査結果をもとに、物件の売り出し価格を決める評価書が作成されます。

流れ7：入札の開始

最後に、入札の期間と開札日が通知され、競売の開始です。
競売を取り下げるためには、開札日の2日前までに債権者から任意売却の許可を得なくてはなりません。

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まとめ

競売とは、裁判所が強制的に土地や建物を売却する手続きです。
所有者の意思に関係なく事務的に売却手続きが進むほか、所有者側で価格や引き渡し日を決めることができません。
督促状が届いたり代位弁済がおこなわれたりしたあと、最終的に入札が開始されるため、早めに金融機関などに相談することが大切です。
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