不動産売却に適したタイミングは？市況・税金・季節別に解説！

不動産売却を成功させるには、売却に適したタイミングを見極めることが大切です。
タイミングによっては売却条件が変わり、売れるまでに時間がかかってしまうこともあります。
そこで今回は、不動産売却に適したタイミングをさまざまな観点から解説します。
群馬県前橋市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

「市況」から見る不動産売却のタイミング

市況とは、商品などが取り引きされる状況、または取引による景気のことです。
まずは、市況から見る不動産売却に適したタイミングを解説します。

住宅ローンの金利

住宅ローン金利が低いときのほうが、高い時よりも好条件で売却できる可能性があります。
なぜなら金利は、購入希望者が住宅ローンを組む際に影響するためです。
金利が低いほど利息も少なくなるため、買主の目線で考えるなら低金利のときのほうが売却しやすいといえます。
なお、金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。
変動金利とは、銀行の金利のレートに合わせて利率が変わる金利のことです。
一方で固定金利は、借入時に決めた利率が一定期間変わらない金利のことを指します。
住宅ローンの金利は、海外の経済事情や金融情勢などの影響を受けて上下するものです。
現在ではそこまで大きな上昇は見られないものの、これからの動向はしっかり確認しておくことが大切です。
ただし、低金利のときは景気が良くないともいえるため、住宅ローンの金利だけで売却を決めるのはおすすめできません。
金利の推移も確認しながら、これから解説するほかのポイントとあわせて売却するか判断すると良いでしょう。

不動産の相場

不動産の相場も売却のタイミングを見極める判断材料の1つです。
不動産の売却価格は、景気や社会情勢の影響を受けやすいという特徴があります。
不景気のときは不動産価格が下落し、反対に好景気のときは価格が上がると考えておきましょう。
国土交通省が公表している「不動産価格指数」によると、不動産の市場価格は上昇傾向にあります。
とくにマンションは上昇幅が大きく、2013年以前は不動産価格指数100程度だったのに対し、2022年には不動産価格指数185程度まで昇しています。
マンションほどではないものの一戸建ても上昇しているため、いずれも今が売り時のタイミングといえるでしょう。
不動産相場の調べ方
不動産の相場は、以下のサイトなどを利用すれば、自分でもある程度調べることができます。

• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム
• 不動産情報ポータルサイト

売却したい物件と類似する物件を3件以上集めて、平均を割り出すと相場を把握できます。
売却のタイミングを逃さないためにも、売却したい家の相場はこまめに確認しておきましょう。

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「税金」から見る不動産売却のタイミング

不動産売却時には、税負担を抑える特例が複数用意されています。
特例には「住まなくなってから3年以内に売却すること」などの条件があるため注意が必要です。
ここからは、税金面から見た売却のタイミングを解説します。

購入から5年または10年超え

不動産売却により利益が発生したら、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。
税率は以下のように不動産の所有期間によって異なります。

• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315%
• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%

売却を急いでないのであれば、税率が切り替わるタイミングを見計らってから売却するのも選択肢の1つです。
また、売却する物件が本人のマイホームで、所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の適用によりさらに税率が下がります。
これを「10年超所有軽減税率の特例」といい、適用条件があるため事前に国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。

空き家期間が長いなら早急に売却

マイホームを売却する場合、条件を満たせば「3,000万円特例控除の特例」を適用できます。
この特例は、譲渡所得から3,000万円まで控除できるというものです。
譲渡所得が減ればその分支払う税金も減るため、節税につながります。
この特例は空き家にも適用できますが、その場合は「住まなくなってから3年目の12月31日まで」に売却しなければなりません。
損をしないためにも、空き家期間が長い物件を売却する場合は、早めに不動産会社に相談するようにしましょう。

相続した場合は3年10か月以内に売却

相続した不動産を手放したい場合は、相続してから3年10か月以内に売却しましょう。
相続から3年10か月以内に売却できれば、「取得費加算の特例」を適用できる可能性があります。
この特例は、納付した相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得から控除できるというものです。
譲渡所得税を抑えられる点がメリットですが、適用するには以下のような条件を満たす必要があります。

• 財産の取得者に相続税が課税されていること
• 相続や遺贈で財産を取得していること
• 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること

このように適用条件が定められているため、国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。

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「季節」から見る不動産売却のタイミング

季節も不動産売却のタイミングにおいて重要なポイントです。
最後に、不動産を売却するのにおすすめの季節を解説します。

新生活がスタートする前の2〜3月

不動産をスムーズに売却したい場合は、2〜3月を狙って売り出すのがおすすめです。
新生活が始まる4月にあわせて引っ越す方が多くなり、不動産の需要が高まるためです。
実際に、公益財団法人不動産流通推進センターのデータによると、2019年、2020年ともに3月がもっとも成約件数が多くなっています。
不動産を売却するにはさまざまな手続きが必要となるため、遅くても1月までには行動を開始することが大切です。
4月を過ぎると需要が目減りしていくため、5〜6月頃に売り出すくらいなら来年の2〜3月を狙ってみるのも良いでしょう。

転勤が増える10月頃も狙い目

10月頃になると人事異動が増え、引っ越し先を探す方が増えるため、不動産需要も高まります。
春の売り時を逃した方や、2〜3月まで家の売却を待てない方は、10月頃を狙って売り出すのもおすすめです。

売り時を逃さないためには？

不動産は売りたいと思ってすぐに売れるわけではありません。
不動産会社を探して査定を依頼し、買主を探すための売却活動、条件の交渉など多くの手続きが必要です。
一般的に売ると決めてから物件を引き渡すまでに、平均で6か月程度かかるといわれています。
そのため、売却したいタイミングから6か月前を目安に準備を始めることが大切です。
もし不動産需要が高まる2〜3月に売り出したい場合、半年前の8〜9月頃には不動産会社に相談しておく必要があります。
売却のチャンスを逃さないためにも、不動産を売ると決めたら早めに不動産会社に相談して、手続きを進めていくようにしましょう。

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まとめ

不動産を早くかつ高値で売却するには、売却する時期やタイミングを見極める必要があります。
損をしないためにも、市場相場や金利の推移などはこまめにチェックしておくようにしましょう。
また不動産を売却するには平均して6か月ほどかかるため、早めに行動することが大切です。
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