リースバックの審査は厳しい？融資との違いや審査の基準などを解説！

リースバックを利用する際に「審査に落ちたらどうしよう」と不安になる方もいらっしゃるでしょう。
リースバックの審査は融資の審査とは異なるため、利用する前に審査基準や条件について理解しておくことが大切です。
そこで今回はリースバックと融資の違い、利用するための条件や審査基準について解説します。
群馬県前橋市でリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックと融資の違いは？信用情報機関での審査は必要？

はじめに、リースバックの仕組みと融資との違い、審査の有無などを解説します。

リースバックの仕組み

リースバックとは、今住んでいる家を売却して資金を得たあとも、そのまま住み続けられるサービスです。
具体的には、まず不動産会社に家を売却して、売却代金を受け取ります。
その後、同じ不動産会社と賃貸借契約を結んで、毎月家賃を支払うことで住み続けられる仕組みです。
自宅を活用した資金調達方法の1つであり、事業資金や老後資金を確保するために利用する方も少なくありません。
リースバックを利用できるか否かは、契約する不動産会社の判断によって決まります。
この不動産会社による判断が、いわゆるリースバック利用時の審査に該当します。

リースバックと融資の違い

リースバックと金融機関による融資では、仕組みがまったく異なります。
融資では家を担保にお金を借りるため、信用情報機関の審査が必要です。
信用情報機関とは、金融機関から提供された信用情報を提供された信用情報を管理、提供する機関です。
過去にカードローンの滞納履歴などがある方は、信用情報に傷がついており、融資を受けられない可能性があります。
一方でリースバックは、融資のようにお金を借り入れるわけでないため、信用情報機関の審査は必要ありません。
そのため信用情報に不安がある方でも、売却予定の家に価値があれば、リースバックを利用できる可能性が高いといえます。

融資審査はリースバックの審査よりも厳しい

リースバックよって得られるお金は売却代金であり、金融機関から借り入れたお金ではありません。
売却代金は返す必要がないため、リースバックの審査は融資に比べると厳しくない傾向にあります。
反対に融資の場合は、金融機関から借りたお金なので、いずれは返さなければなりません。
もし借主に十分な返済能力がなく返済が滞ってしまうと、金融機関は融資したお金を回収できなくなります。
そのような事態を回避するため、金融機関による融資では返済能力を重視した厳しい審査がおこなわれます。

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リースバックを利用するための条件や審査基準

ここでは、リースバックを利用する際の条件および審査基準を解説します。
リースバックの申し込みでチェックされるおもな条件は、以下のとおりです。

• 売却できる状態の物件であるか
• 家賃の支払い能力が十分であるか

それぞれの内容について、順番に解説します。

売却できる状態の物件であるか

不動産が売却できる状態でないと、リースバックの審査に通過するのは困難です。
たとえば、以下のような状態の物件は、リースバックを申し込んでも断られる可能性があります。

• 建物に重大な瑕疵（欠陥や傷）がある
• 借地権などで建て替えや売買に制限がある
• 現在の建築基準法に違反している

リースバックでは、将来本人が自宅を買い戻さなかった場合に、不動産会社が物件を再販売します。
上記のような物件は不動産価値が低く売却がしにくいため、買取を断る可能性があります。
また、リースバックしたい不動産に名義人が複数いる場合も注意が必要です。
共有名義の不動産は、売却する際に名義人全員の同意を得なければなりません。
相続により取得した実家などの場合、親や兄弟と共有名義になっていることも多いでしょう。
誰かが反対している状態でリースバックを申し込んでも、売却ができないため審査に落ちてしまいます。
このような場合は、名義人全員で十分に話し合い、リースバックに同意してもらう必要があります。

家賃の支払い能力が十分であるか

リースバックでは、不動産の流通性のほか本人に家賃の支払い能力があるかどうかも審査されます。
契約者が家賃を滞納すればするほど、不動産会社が損害を受けるためです。
また、リースバックの申し込み時に「家賃保証会社の保証を付けること」が条件となっているケースがあります。
この場合は不動産会社だけでなく、家賃保証会社による審査も必要です。
家賃保証会社の審査は融資審査ほど厳しくはありませんが、安定した収入が見込めない場合は、契約を断られる可能性があります。
なお、オーバーローン（残債が売却価格を上回っている状態）かどうかは審査の対象にはなりません。
たとえオーバーローンであっても、債権者が合意すれば任意売却によってリースバックの利用が可能なためです。
ただし、債権者からの合意を得られなければ任意売却ができないため、リースバックも利用できない点に注意しましょう。

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リースバックの審査を受けるときの必要書類

リースバックを申し込む際は、さまざまな書類が必要になります。
なかには取得に時間を要する書類もあるため、事前に必要書類を確認しておくことが大切です。
ここからは、リースバック利用時の必要書類について「審査時」と「売却時」に分けて解説します。

審査時の必要書類

リースバックを申し込む際に必要となる書類は以下のとおりです。

• 権利証もしくは登記識別情報通知書
• 購入時の重要事項説明書または増改築後の図面など
• 源泉徴収票など所得を証明する書類
• 運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類

権利証や登記識別情報通知書は、不動産の所有者しか持っていない重要な書類です。
本人確認の際に必要ですが、紛失すると再発行ができないため、代わりの書類を準備することになります。
購入時の重要事項説明書または増改築後の図面などは、違法建築物でないか確認する際に提出を求められることがあります。
いずれも物件を購入した際や増改築の工事後に受け取っているはずなので、自宅で保管していないか確認しておきましょう。
源泉徴収票に関しては、家賃保証会社の審査を受けるときに必要です。

売却時の必要書類

リースバックの審査に通過したら、不動産会社と売買契約を締結して物件を引き渡します。
その際に必要となる書類は、以下のとおりです。

• 印鑑証明書
• 物件や土地に関する書類
• 固定資産税納税通知書
• 管理規約や使用細則、議事録の写しなど

印鑑証明書とは、市区町村役場で登録した印鑑が本物であると証明する書類です。
不動産取引ではおもに実印を用いるため、その印鑑に対する印鑑証明書も必要となります。
印鑑証明書は発行から3か月以内のものと定められているので、取得する時期にご注意ください。
物件や土地に関する書類については、測量図や越境の覚書、建築確認済を提出すると良いでしょう。
なおマンションの場合は、使用細則や管理規約、議事録の写しも必要です。
必要書類は不動産会社にによって異なる場合があるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

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まとめ

リースバックは融資と異なるため、信用情報機関による審査はおこなわれません。
その代わり不動産会社による審査があり、物件の流通性や家賃の支払い能力などがチェックされます。
不動産の状態や本人の支払い能力によっては、審査が通らずリースバックを利用できないこともある点にご注意ください。
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