リースバックの契約書の記載内容とは？特約と確認ポイントについて解説

住宅ローンの返済にお悩みの方のなかには、リースバックをお考えの方もおられるのではないでしょうか。
リースバックは、売却後も住み続けるという特徴がありますが、契約時には契約書の記載内容をしっかり確認しておくことが大切です。
そこで、住宅ローンの返済が苦しい方に向けて、リースバックの売買契約書と賃貸借契約書の記載内容、特約について解説します。
群馬県前橋市で、住宅ローンでお悩みでリースバックをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックの売買契約書の記載内容

リースバックの契約は「売買契約書」と「賃貸借契約書」の2つの契約から成り立っています。
契約の際は、事前に取り決めた内容と合っているかをしっかり確認することが重要です。
ここでは、2つの契約書のうち「売買契約書」の記載内容と確認ポイントについて解説します。
リースバックの売買契約書では、おもに以下の内容が記載されています。

• 契約者名
• 売買価格・決済・引き渡しの日程
• 買い戻し特約について
• 不動産の面積や設備
• 清算する税金や保険料

それぞれの内容と確認すべきポイントを解説します。

①契約者名

買主と売主の名前・住所が合っているのかを確認します。
とくに注意したいのが共同名義になっている場合です。
共同名義の不動産の場合は、全員の署名と印鑑証明が必要になるため注意が必要です。

②売買価格・決済・引き渡しの日程

売却価格が間違っていないかを確認するとともに、決済日や引き渡しの日程も目を通しておきましょう。
とくに資金調達を目的としている場合は、タイミングに気を付ける必要があります。

③買い戻し特約について

リースバックは、売却した家を将来買い戻すことができます。
買い戻しを予定している場合は、買い戻しに関する取り決めが売買契約書に記されているかが重要となります。
買い戻し可能な期間や買い戻し価格が契約書に記載されているかを必ず確認しておきましょう。

④不動産の面積や設備

不動産の面積や境界などは後々のトラブル回避のためにも、よく確認しておく必要があります。
また、設備などに故障や傷などがあれば、あとから費用を請求されないためにも契約書で確認できるようにしておくと安心です。

⑤清算する税金や保険料

固定資産税や火災保険料などを一括で支払っている場合は、売却時に清算する必要があります。
起算日や負担する割合、清算方法などが正しく記載されているか、目を通しておきましょう。

リースバックの賃貸借契約書の記載内容

続いて、リースバックの契約で必要なもう1つの契約書である「賃貸借契約書」の記載内容と、確認ポイントについて解説します。
リースバックの賃貸借契約書では、おもに以下の内容が記載されています。

• 契約形態
• 家賃・敷金、支払い方法
• 途中解約の方法
• 退去時の原状回復について
• 諸費用負担について

それぞれの内容と確認すべきポイントを解説します。

①契約形態

リースバックの契約形態が「普通借家契約」か「定期借家契約」かを確認しておくことが重要です。
両者の違いは契約期間が決まっているかどうかです。
普通借家契約の場合は、原則として半永久的に契約することができます。
契約期間が2年と定められていても、満了時に借主が継続を希望すれば同じ契約内容で自動更新されます。
貸主側は、正当事由がない限り拒絶することができないのも特徴です。
一方で定期借家契約の場合は、決められた期間のみの賃貸借契約です。
そのため延長や更新という概念はなく、正当事由の有無にかかわらず満了日とともに自動的に契約が終了します。
なお、期間終了後も住み続けることを希望する場合は、貸主の合意のうえで改めて賃貸借契約を締結する必要があります。
このように定期借家契約となっている場合は、契約年数と再契約の可否などについて協議内容と合っているかをしっかり確認するようにしましょう。

②家賃・敷金、支払い方法

家賃や敷金などが事前に話し合った内容と一致しているかどうかも確認しておきましょう。
また、払い遅れがないように支払い方法や期日などに目を通しておくことも大切です。

③途中解約の方法

契約を途中で解約したい場合、予告期間は設けられているのかどうかもチェックしておくと、もしもの際に安心です。

④退去時の原状回復について

退去時にどの程度まで原状回復する必要があるのか、また費用負担についても確認しておきましょう。

⑤諸費用負担について

売却することで家の所有権が貸主に変わります。
そのため、自分が所有していたときと変わる部分が出てくるため、こちらも事前に確認すべきポイントです。

リースバックの契約書で確認すべき特約とは

リースバックの契約には、さまざまな特約が付されることがあります。
特約の内容によっては、トラブルに発展してしまう可能性もあるため、契約をする前に必ず理解しておくようにしましょう。

買い戻し特約

すでにご説明しているように、売却した不動産を将来的に買い戻したいと考えている場合は「買い戻し特約」を付けることができます。
この特約を付ければ、一定期間のあいだであれば自由に買い戻すことが可能です。
この特約は、所有権移転登記と同時に登記しておくことで、貸主が第三者に転売した場合でも買い戻しに有効に働きます。
たとえば、買い戻し特約を付けていたにもかかわらず、貸主が第三者に不動産を売ってしまったとしましょう。
買い戻し特約が付いていたとしても、所有権は貸主にあるため売却は自由にすることができます。
しかし売主には買い戻す権利があるため、登記してあれば第三者であろうと効力をもつというわけです。
つまり、第三者から不動産を取り戻すことができます。

中途解約に関する特約

リースバックの契約形態が定期借家契約となっている場合は、原則として中途解約をすることはできません。
契約を解除すれば違約金が発生することもあるため注意が必要です。
ただし、中途解約についての特約が定められている場合は、その規定どおりに従えば解約できるケースもあります。
定期借家契約の場合は、中途解約の特約が付いているかどうかも確認しておくようにしましょう。

禁止事項など

特約のなかには、不動産を利用するうえでの禁止事項が記載されていることがあります。
たとえば、第三者への又貸しやリフォーム、ペット飼育禁止などの事項です。
禁止事項に違反した場合は、ペナルティを課されたり契約解除となったりする可能性もあるため、禁止事項についてもしっかり確認しておくことが大切です。

リースバック契約時の不明点は解決しておく

ここまで、リースバック契約で必要な契約書の記載内容についてご説明しましたが、契約書に納得ができない点がある場合は契約する前に必ず問題を解決しておくことが重要です。
不明点を残したまま売買契約を締結し、あとから納得いかず契約を辞めたくてもできない可能性があるからです。
そのため納得できるまで質問・交渉し、契約を締結するようにしましょう。

まとめ

リースバックの契約をする際は、売買契約書と賃貸借契約書の記載内容には必ず目を通しておくことが大切です。
リースバックは、売却しても将来的に買い戻すことができます。
トラブル防止のためにも、特約についても確認し理解しておくことが重要です。
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