任意売却ができないケースとは？競売のリスクについても解説

ローンの返済が厳しく任意売却をお考えの方のなかには、所有している物件が任意売却できるのか不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
任意売却は、必ずしもすべての物件でできるとは限らないため、任意売却ができない場合はどうなってしまうのかについても知っておくことが大切です。
そこで、任意売却による不動産の売却をご検討中の方に向けて、任意売却とはどのような売却方法なのか、またできないケースやできない場合はどうなるのかについて解説します。
群馬県前橋市で、住宅ローンの返済にお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが返済できない場合に有効な任意売却とは？

住宅ローンの返済が厳しい場合は、自宅を売却してローンの返済に充てたいと考える方もいるでしょう。
売却代金が住宅ローンを上回っていればローンを完済できるため、一般的な売却方法でおこなうことも可能です。
しかし、売却代金より住宅ローンが上回り完済できなかった場合はどうなるのでしょうか。
売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、残りのローンを自己資金でまかなうなどの対処が必要になります。
しかし、住宅ローンの支払いが苦しい場合、自己資金でまかなうのは難しいと言えるでしょう。
そこで、売却後もローンが残ってしまう場合に有効な売却手段として「任意売却」があります。

任意売却は金融機関の同意が必要

任意売却をおこなうには、債権者である金融機関に同意を得る必要があります。
住宅ローンの担保として不動産には抵当権が設定されています。
通常、住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消することはできず、売却することもできません。
しかし任意売却の場合は、金融機関の同意を得られれば、一定条件のもと抵当権を解除し売却することができるのです。
任意売却をおこなうには、まずは債権者である金融機関に相談することが必要になります。
その後不動産会社へ査定を依頼し、一般的な売却方法と同様な形で売却活動を進めていくことになります。

競売との違い

住宅ローンを滞納し、売却することでローンを返済するには「競売」という方法もあります。
住宅ローンを返済する目的は任意売却と同じですが、特徴が全く異なります。
競売は、債権者が不動産を差し押さえ、その後法的な手続きにより強制的に売却されることです。
競売と任意売却との大きな違いは以下のように2つあります。

• 債務者の意思の有無
• 売却価格

まずもっとも大きな違いは、債務者の意思で売却しているかどうかです。
任意売却は、金融機関の同意を得られれば通常の売却方法で、自分の意思で売却を進めていくことが可能です。
一方で、競売の場合は債権者と裁判所が主導となって売却を進めていくため、債務者の意思でおこなうことはできません。
つまり、任意売却は債務者である所有者側の希望が反映されやすく自由度が高い一方で、競売は所有者の意思とは関係なく強制的に進んでいくという違いがあります。
また、売却価格も異なります。
任意売却は、一般的な売却方法と同じように進めていくため、市場価格に近い金額で売却することが可能です。
しかし、競売の場合は、任意売却より安価での売却となってしまう可能性が高いと言えます。
つまり、任意売却のほうが売却後により多くの返済に充てることができます。

任意売却できないケースとは

住宅ローンの返済ができない場合は、任意売却が有効であるというご説明をしましたが、実は任意売却はすべての物件でできるとは限りません。
任意売却できないケースは以下のような場合です。

①金融機関から同意が得られなかった場合

すでにご説明したように、任意売却は債権者である金融機関の同意が必須です。
そのため、金融機関からの同意が得られなければ、任意売却できないため注意が必要です。
たとえば、ローンを組んで2～3年しか経過していない場合や、売却後のローン残高が明らかに多い場合などは、断られることがあります。
また、物件にかかわらず基本方針として任意売却を認めていない金融機関もあります。
このようなケースの場合は、同意を得ることが極めて困難なため任意売却が難しいと言えるでしょう。

②建築基準法に違反している場合

増改築が原因で建築基準法に違反しているような物件も、任意売却できない可能性があります。
たとえば、建ぺい率や容積率がオーバーしているような状態です。
このような建築基準法に違反している物件は、買主が住宅ローンを利用して購入したくても、金融機関の審査が通らない可能性があります。
そのため、買い手が付きにくく任意売却を断られることがあります。
このように、物件自体にトラブルを抱えている場合は任意売却は難しいでしょう。

③十分な売却活動をおこなえない場合

任意売却は、前述のとおり一般的な売却方法で進めていきます。
そのため、売却活動も当然おこなう必要があります。
しかし何らかの事情で内覧ができなかったり、情報公開をできなかったりする場合は、任意売却を実行することができません。
このような物件は、売却活動の障害となるため任意売却を諦めるか、もしくは事情を打開する以外に解決方法はないでしょう。

任意売却できない場合はどうなる？

では、上記のように任意売却できないというケースの場合どうなるのでしょうか。

競売にかけられてしまう

任意売却ができずに、住宅ローンの滞納を続けていると強制的に競売にかけられてしまいます。
ローンの滞納を3～6か月続けると、金融機関から「期限の利益を喪失した」という通知が来ます。
つまり、ローンを分割で支払う権利がなくなり一括で返済してください、という請求です。
しかし一括で支払うことが難しいことが多く、その場合、債権者が不動産を差し押さえ、裁判所への申し立てが認められると競売にかけられてしまいます。
その後、その売却で得た資金はローンの残債の回収に充てられます。
しかし、競売は売却基準価額が市場相場よりも低く設定されているため、実際は市場価格の70～80％で売却することになるのが一般的です。
つまり、安価での売却となってしまうため、ほとんどのケースが住宅ローンを完済することができません。

ローン残債の一括返済を請求される

競売後も住宅ローンの残債がある場合は、債権者から原則として一括返済を請求されることになります。
では、支払えない場合はどうなるのでしょうか。
残債が支払えない場合は、自己破産は避けられないでしょう。

自己破産すると連帯保証人に返済義務が生じる

自己破産すると、まずは連帯保証人へ同様に一括返済が請求されます。
信頼関係によって連帯保証人を引き受けて頂いた場合は、多大な迷惑をかけることになります。
また、自己破産をすれば債務の返済はすべて免除されますが、税金の滞納は引き続き返済義務が生じるためご注意ください。
さらに、自動車や預貯金など生活に必要なものを手放すことになるため、競売後も生活が苦しくなる可能性があるでしょう。

まとめ

任意売却は住宅ローンの返済が苦しく、売却後もローンが残ってしまう場合でも利用できる売却方法です。
ただし、金融機関の同意が得られない場合など任意売却できないケースもあるため、注意が必要です。
住宅ローンの返済が苦しくなったら、競売にかけられる前にまずは金融機関に相談してみることをおすすめします。
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