離婚で不動産売却をする際の注意点！タイミングや媒介契約の選び方も解説

離婚を機に自宅を売却するかどうかお悩みの方はいらっしゃいませんか。
夫婦どちらかが住み続けるという選択肢もありますが、離婚後のトラブルを防ぐには売却することをおすすめします。
そこで今回は、離婚時の不動産売却における注意点をご紹介します。
群馬県前橋市にお住まいで、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時の不動産売却における注意点1：タイミング

離婚時の不動産売却では、物件を売り出すタイミングに注意しなければなりません。
不動産を売るタイミングが「離婚前」か「離婚後」かによって、異なるメリットとデメリットがあるためです。
離婚時の不動産売却における注意点として、まずは売却のタイミングから確認しておきましょう。

離婚前に不動産を売却する場合

離婚が成立する前に不動産売却をおこなうと、離婚後のトラブルを回避できる点がメリットです。
不動産を売却するには夫婦2人の協力が必要であり、離婚後に売却するとなると別れた夫や妻と何度も顔を合わせることになります。
その際に突然連絡が取れなくなり、不動産の売却手続きが進められないなどのトラブルになるケースも少なくありません。
離婚前に不動産を売却する場合は、夫婦でしっかり話し合ったうえで売却手続きに進めるため、トラブルを未然に防ぐことができます。
一方で、不動産を売却するまで離婚を延ばさなければならないというデメリットもあります。
不動産売却にかかる期間は平均3〜6か月ほどですが、物件の状態によっては1年以上かかるケースも珍しくありません。
売却手続きが完了するまで離婚を延ばせる余裕がないと、離婚前の売却は難しいでしょう。
また、離婚前の不動産売却では、財産分与のタイミングにも注意が必要です。
不動産の売却代金を離婚前に分け合うと、贈与とみなされ贈与税が課される可能性があります。
離婚後であれば贈与税が課されることはないため、不動産の売却代金は離婚が成立してから分け合うようにしましょう。

離婚後に不動産を売却する場合

離婚後に不動産売却をおこなうメリットは、不動産を高値で売却しやすいことです。
離婚協議中は、不動産の売却以外にも、親権者や慰謝料の取り決め、新居の契約など数多くの手続きが発生します。
離婚後であれば、こうした手続きを終えたうえで売却を進められるため、売却活動に専念しやすくなります。
じっくり時間をかけて販売戦略を立てられるので、不動産を高値で売却できる可能性が高まるでしょう。
一方でデメリットとしては、トラブルに発展しやすい点が挙げられます。
先述したように、不動産を売却するためには、別れた夫や妻と顔を合わせて手続きを進めていく必要があります。
離婚前に「協力して不動産を売却する」と約束していたとしても、離れて暮らすようになると急に連絡が途絶えることも少なくありません。
離婚後も双方の関係性を円滑に保てる方でなければ、離婚後の不動産売却は難しいといえるでしょう。

離婚時の不動産売却における注意点2：オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、不動産の売却方法に注意が必要です。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回っていることです。
反対に、住宅ローンの残債が物件の売却価格を下回っている状態をアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合は、不動産の売却代金だけでローンを返済できるため、通常と同じように不動産を売却できます。
しかし、オーバーローンの場合は、以下のような点に注意しなければなりません。

不足分を現金で用意する必要がある

住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関が自宅を担保に取る「抵当権」が設定されています。
抵当権が設定されている間は、所有者の意思だけで不動産を売却することができません。
そのため、不動産を売却する前にローンを完済して、抵当権の抹消手続きをおこなう必要があります。
オーバーローンの場合、不動産の売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を現金で賄わなければなりません。
現金が必要となると調達方法で揉めることもあるので、夫婦で十分に話し合うことが大切です。

任意売却をするという選択肢もある

オーバーローンで不足分を用意できない場合は、任意売却を検討する必要があります。
任意売却とは、金融機関から承諾を得て、住宅ローンが残ったまま不動産を売却する方法です。
任意売却により得たお金はローンの返済にあてられ、債務が残ったとしても分割払いに交渉できるなどのメリットがあります。
ただし、任意売却の期間中は基本的にローンを滞納することになるので、ブラックリストに載ってしまうのが注意点です。
ブラックリストは事故情報とも呼ばれ、記載されると約5～7年間はクレジットカードの作成や新規の借り入れができません。
新しくマイホームを購入しようとしても、住宅ローンを組めない可能性もあるためご注意ください。

離婚時の不動産売却における注意点3：媒介契約の選び方

不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって売却期間や売却活動の内容が異なります。
ご自身にあった媒介契約を選択できるよう、それぞれの特徴や注意点を理解しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
身内や同僚など、売主自身で見つけた購入希望者との直接取引（自己発見取引）も認められています。
一般媒介契約のメリットは、買主の幅が広がり好条件で売却しやすいことです。
一方で、不動産会社による販売活動の報告が義務付けられていないなどの注意点もあります。
報告を受けるためには売主自身で問い合わせをしなければならず、忙しい方からすると手間に感じてしまうかもしれません。
また、一般媒介契約においてはレインズへの登録も任意となっています。
レインズとは不動産会社専用の物件情報サイトで、登録すると全国の不動産会社に物件情報を拡散することが可能です。
レインズへの登録を避けて、なるべく周囲に知られずに不動産売却をしたい場合は、一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、特定の1社だけに仲介を依頼する契約で、複数の不動産会社と契約を結ぶことはできません。
しかし、自己発見取引は可能なので、ご自身で買主を見つけた際は、不動産会社を介さずに売却できます。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、7日以内にレインズへ物件情報を登録し、2週間に1回以上のペースで活動状況を報告します。
不動産会社にサポートを依頼しながらご自身でも買主を探したい方は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同じく、特定の1社だけに仲介を依頼する契約です。
ただし、専任媒介契約では自己発見取引が認められていません。
もしご自身で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を介して取引する必要があります。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、5日以内にレインズへ物件情報を登録し、1週間に1回以上のペースで活動状況を報告します。
反響の有無や進捗状況などを短い間隔で把握できるため、高値で早く売却したい方におすすめです。

まとめ

離婚時には、不動産売却以外にもさまざまな手続きが発生します。
売却手続きをスムーズにおこなうには、家を売るタイミングから気を付けることが大切です。
離婚前に不動産を売却するのであれば、財産分与は離婚が成立してからおこなうようにしましょう。
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