不動産売却における減価償却費とは？確定申告前に知っておきたい注意点を解説

不動産売却によって売却益が生じた場合は、翌年に確定申告をおこないますが、売却益を求める計算に必要なのが減価償却費です。
減価償却費の計算を知って、確定申告が必要かどうかを確認しておきましょう。
今回は、不動産売却で知っておきたい減価償却の計算方法や、注意点についても解説します。
群馬県前橋市周辺で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で知っておきたい減価償却とは

不動産売却時に必要な減価償却について解説します。

減価償却とは

減価償却とは、経過年数とともに劣化し減少した価値を経費として計上する会計の処理方法です。
建物や車などの固定資産は、年数ともに劣化し価値が減少しますが、この価値の減少分を数字で表した物が減価償却費となります。
固有資産は使用の状況によって保存状態の差が生じますが、そのような個人差は考慮せず、いつまで資産価値があるのかが明確な数値によってルール化されています。
一般的に、減価償却費を利用するのは企業などの法人というイメージがあると思いますが、不動産を売却した際は、個人でも減価償却費が関わってきます。
不動産売却で減価償却費の対象となるのは建物のみで、年数が経過しても価値の減少はないとされる土地は、減価償却の対象にはなりません。

不動産売却と減価償却の関係

不動産売却で課税される譲渡所得税は、売却金額に課税されるのではなく、売却金額から取得費や減価償却費、譲渡費用を差し引いた売却益に課税されます。
不動産売却益の計算方法は、以下のとおりです。
不動産売却益=売却金額-（取得費-減価償却費+譲渡費用）
取得費とは、不動産を取得した際にかかった不動産購入費や仲介手数料、登録免許税などの費用です。
譲渡費用とは、今回の売却にかかった仲介手数料や印紙税、登録免許税などの費用が該当します。
取得費と譲渡費用に該当する費用の種類は、国税庁のホームページから確認できます。
上記の計算によって売却益が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象となり納税義務が生じます。

不動産売却益が生じたら確定申告が必要

不動産売却をして売却益が生じた際は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をしなければなりません。
ここで「誰が売却益の計算をして、誰が確定申告をするのか」と、疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
通常、サラリーマンの方であれば、会社が年末調整をしてくれるため、自分で確定申告をする必要はありません。
しかし、不動産売却では自分で売却益を計算し、売却益が生じた場合は自分で確定申告をおこなうことになります。
また、別途費用がかかりますが、不動産売却後の確定申告を税理士に依頼することも可能です。

不動産売却後に自分で減価償却費を計算する方法とは

不動産売却益が生じるかどうかを計算する際に必要な、減価償却費の計算方法をご紹介します。

定額法による計算

非事業用不動産の減価償却費の計算では、次のような定額法による計算が用いられます。
減価償却費=建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
次に、建物購入代金や償却率、経過年数について、それぞれの項目について解説します。

建物購入代金

建物購入代金は、売買契約書に記載された土地・建物合計の金額ではなく、建物のみの金額を調べることが必要です。
売買契約書に建物と土地の値段が別々に記載されている場合は、建物の金額をそのまま式に当てはめます。
別々に記載されていなくても、売主が法人で売買金額に消費税が課税されている場合は、消費税から建物価格を割り出すことができます。
建物購入代金＝売買契約書に記載の消費税÷消費税率＋消費税
土地には消費税が課税されないため、新築住宅など法人が売主の物件は、上記の計算式で建物のみの価格を算出できます。
売主が個人の中古住宅を購入して消費税が課税されていない場合は、「標準建築単価」や「固定資産税評価額」を参考にする方法もありますが、わからない場合は、税務署や税理士に相談することがおすすめです。

償却率

償却率は、建物の構造によって次のように異なります。

• 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造：償却率0.015
• 木造または合成樹脂造：償却率0.031
• 木骨モルタル造：償却率0.034

その他にも、軽量鉄骨造など構造によって償却率は異なり、詳しくは国税庁のホームページで確認することができます。

経過年数

経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの期間のことです。
1年未満の端数は、6か月以上の場合は切り上げ、6か月未満の場合は切り捨てになります。
たとえば、経過年数が15年6か月の場合は、切り上げて16年の経過年数として計算します。

不動産売却で必要な減価償却の注意点とは

不動産売却時に必要な減価償却費の計算や、売却益に課税される譲渡所得税の注意点をご紹介します。

取得費が不明な場合の注意点

先ほどもご紹介したとおり、譲渡所得税は、売却価格から取得費や減価償却費、譲渡費用を差し引いた金額に課税される税金です。
売買契約書の紛失などが原因で、売却益の計算に必要な取得費が不明な場合は、概算取得費として売却価格の5%を取得費にすることができます。
ただし、概算取得費は、実際の取得費よりも低い金額になることがあるため注意が必要です。
取得費は、土地・建物の購入代金の他に、造成費用や測量費など購入のために必要なさまざまな費用を加算することができます。
取得費が多いほど、売却益を減らすことができるため、譲渡所得税の節税対策が可能です。
取得費を明確にするためにも、売買契約書や不動産売買に関わる領収書を紛失しないよう注意しましょう。

譲渡損失が生じた際は確定申告が必要

不動産売却によって利益が得られず損失が生じた場合は、確定申告をすることによって、譲渡損失の繰越控除を利用できる場合があります。
譲渡損失の繰越控除とは、売却による損失を売却した年の所得と相殺し、所得税や住民税を減らす特例です。
さらに、売却した年に相殺しきれない損失は、売却した翌年から3年間、繰り越して控除を受けることができます。
譲渡損失の繰越控除を受けるためには、確定申告が必要なことに注意しましょう。

売却益が生じたときの3,000万円特別控除

売却益が生じた際は、譲渡所得税が課税されるとご説明しましたが、適用要件を満たすことで、売却益が3,000万円まで控除される特例を受けられます。
この特例には、居住用不動産の売却であること、転居してから3年を経過する日の属する12月31日までに売却することなどの要件があります。
適用されれば3,000万円までの譲渡所得税が非課税になる特例ですので、売却益が生じた場合は利用できるか確認しましょう。
また、3,000万円特別控除を利用するためには、確定申告が必要です。

まとめ

不動産売却で売却益が生じた場合は、譲渡所得税が課税されるため、翌年に確定申告をおこないます。
譲渡所得税の計算で必要な取得費は、建物から減価償却費を引いて計算することに注意が必要です。
売却益が生じた場合や損失が生じた場合も、確定申告によって受けられる控除があることを理解しておきましょう。
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